¿Una traba administrativa del 7% para las parcelaciones?

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¿Una traba administrativa del 7% para las parcelaciones?

El término parcelación lo utilizamos para referirnos a crecimientos residenciales informales y mayoritariamente fuera de los procedimientos de planificación urbanística establecidos legalmente.

Tradicionalmente, el tratamiento urbanístico de las parcelaciones había pasado por su clasificación como suelo urbanizable y su incorporación a los procedimientos urbanísticos habituales y recogidos en la normativa urbanística (el Reglamento de Planificación Urbanística y la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía en el caso de Andalucía) que pueden resumirse en: ordenación mediante Plan Parcial; establecimiento de un sistema de gestión, bien por compensación (Junta de Compensación), por cooperación o por expropiación; reparcelación e inscripción de las fincas urbanas en el Registro de la Propiedad vía Proyecto de reparcelación; y urbanización previa tramitación y aprobación de un proyecto de obras de urbanización. A este conjunto de procedimientos que permiten pasar un suelo de urbanizable a urbano consolidado se le ha dado en llamar legalización, aunque no difiera lo más mínimo a efectos jurídicos y administrativos (sí y mucho a efectos prácticos) del desarrollo, gestión y urbanización de un suelo sin ninguna edificación prexistente sobre el que se planifica el crecimiento de la ciudad.

En el caso de Córdoba, el Plan General de Ordenación Urbanística consideró algunas de las parcelaciones reconducibles y las clasificó como suelo urbanizable; y otras no reconducibles y mantuvo su clasificación como suelo no urbanizable. Éstas últimas coinciden fundamentalmente con las que se encuentran en zonas inundables y en ámbitos cercanos a Medina Azahara. Además, el PGOU determinaba para las parcelaciones reconducibles el sistema de gestión por compensación y la condición de establecer entidades urbanísticas de conservación.

Simplificando mucho el asunto, el sistema de gestión determina cómo se toman las decisiones de la gestión y urbanización, y cómo se gestionan los pagos. En un sistema de gestión por compensación se constituye un especie de sociedad de propietarios y promotores del suelo llamada Junta de Compensación que actúa como promotor, mientras que en un sistema de gestión por cooperación, es el Ayuntamiento quien actúa como promotor. En todos los casos, quien paga es el propietario del suelo, aunque quien absorbe los impagos y luego los reclama no es dificil imaginar que varía.

Por otro lado, una entidad urbanística de conservación es una suerte de comunidad de propietarios que conservan el espacio público de una urbanización en lugar de que el Ayuntamiento asuma dicho mantenimiento. La razón para exigir la constitución de entidades urbanísticas de conservación suele ser que el Ayuntamiento no cargue con demandas de servicios que no había planificado y que se encuentran realmente alejadas del área de actuación de los servicios municipales.

Obviamente, toda la parrafada anterior asume un elevado grado de simplificación, aunque espero que resulte suficientemente explicativa.

Pues bien, para la constitución de la Junta de Compensación se exige una garantía económica por valor del 7% de los costes de urbanización estimados en el Plan Parcial. Si no quieres depositar en metálico dicho dinero en el Ayuntamiento, tendrás que solicitar un aval (o inventarte alguna condición para que te eximan de la obligación de presentarlo). Para solicitar un aval en cualquier entidad financiera te pedirán que la Junta de Compensación esté constituida, y no estará constituida hasta que no deposites la garantía. En definitiva, si los promotores de la legalización no están dispuestos a hacer un depósito en metálico por valor del 7% del coste de la urbanización están bloqueados.

A mí se ocurren varias razones por la que la norma exige el depósito de una garantía. Una de ellas es precisamente garantizar que una vez que se inicia el procedimiento de reparcelación, no se termina generando un suelo con escrituras urbanas donde nunca se iniciarán las obras de urbanización, de modo que queda cierta inseguridad jurídica para el que pudiera comprar una finca con escritura urbana y cargas, sin exitir ningún tipo de garantía de que se llegue a ejecutar. En cualquier caso la  prestación de garantía es exigible normativamente.

Pues bien, ésta la principal traba administrativa que ha generado debate electoral y ha provocado ya la comparecencia del responsable político del área de urbanismo – aquí y aquí (por cierto, antes de que el nuevo “gerente” de urbanismo tomase posesión del cargo, ya podía haber esperado, ¿no?). Esta es el principal argumento de presión que sostienen algunas parcelaciones (más información aquí) para tocar a la puerta del Ayuntamiento, rasgarse las vestiduras, justificar su inmovilismo y pedir que se utilice un sistema de cooperación.

Tengo que decir que otras parcelaciones han puesto un depósito en metálico del 7%, han constituido sus Juntas de Compensación y están a la espera de la inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas de la junta de Andalucía para poder solicitar un aval bancario y en un futuro sustituir el depósito metálico mejorando así su liquidez.

También hay que reseñar que antes o después un sistema de compensación para las parcelaciones supondrá la pérdida de liquidez para el Ayuntamiento, que verá cómo tiene que ocuparse de proyectos y obras a su costa para repercutirlo a los propietarios, asumiendo como propias las pérdidas mientras se reclaman los impagos de los propietarios en parcelaciones.

Porque… ¿alguien entiende que vayan a cumplir luego puntualmente con  el 100% de los costes de urbanización cuando no están dispuestos a asumir ahora el depósito de un 7%?

No es una cuestión de sistema de gestión, aunque bienvenido sea el cambio si éste acelera la legalización de las parcelaciones. A mi me parece que determinadas parcelaciones tienen un problema para su legalización y no es precisamente administrativo, aunque ésta sea la excusa para rehuir sus obligaciones como si de un regateo de mercadillo se tratase: ahora será el 7%, pero se avecinan “mayores problemas administrativos”. Seguramente después se plantearan (ya lo están haciendo) si realmente es necesario que las calles estén asfaltadas, o que tengan redes de saneamiento, o que las redes eléctricas sean subterráneas… Me aventuro a decir que si alguna vez se entregan estas urbanizaciones al Ayuntamiento con condiciones diferentes al resto de la ciudad no tardaremos en ver pancartas denunciando la “marginalidad” a la que somete el Ayuntamiento a sus propios vecinos, exigiendo luego con dinero de todos lo que ahora no están dispuestos a  asumir con el suyo propio.

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