Apareció el Borrador del Proyecto de Decreto… de las viviendas ilegales

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Apareció el Borrador del Proyecto de Decreto… de las viviendas ilegales

La primera referencia que he encontrado en Google y que recuerdo en relación con unos criterios de actuación con las viviendas ilegales es de principios de año (referencia en El País). Desde entonces, se han sucedido las ruedas de prensa de políticos, los artículos de opinión varios y las notas de prensa de partidos políticos. Muchos hemos asistido totalmente alucinados a tanto bombo y platillo porque… ¡no había ningún documento público! Y lo más grave, parecía que nadie lo había visto y todos hablábamos de las mismas dos páginas que resumían la propuesta de la Consejería.

El problema de las ilegales

El problema de las viviendas ilegales se puede resumir en pocas líneas, asumiendo el riesgo de que la complejidad legal del asunto haga que se me escapen detalles más o menos relevantes: la administración tiene un plazo de cuatro años para abrir expediente a una edificación construida sin autorización, pasado este tiempo se incorpora al patrimonio de su titular, siempre que no se realicen en suelos especialmente protegidos o de dominio público. Por tanto, todas las viviendas que están construidas ilegalmente en parcelaciones o fuera de ellas y que lleven terminadas más de cuatro años sin que se haya abierto expediente disciplinario, pertenecen a sus propietarios y para derribarlas tendremos que expropiárselas a precio de viviendas. Obviamente esto no es de aplicación a zonas inundables o a ámbitos especialmente protegidos (como el entorno de Medina Azahara en Córdoba), por poner dos ejemplos.

Por otro lado, la aparición de la LOUA en 2002 ha dejado claro que sin licencia las empresas suministradoras, en especial las eléctricas, no podrán dar un enganche. Para muchos, se desmontó la posibilidad técnica de la generación de nuevas parcelaciones, puesto que el resto de servicios pueden ser autónomos (un pozo y una fosa séptica o un vertido incontrolado son suficientes habitualmente). Para mí, también.

Pero… ¿ahora qué hacíamos con esas viviendas que no se pueden derribar y que no tienen unas condiciones mínimas de habitabilidad?

Desde el punto urbanístico, la solución habitual ha sido la clasificación del ámbito de implantación como suelo urbanizable y evitar la apertura de expedientes de paralización y derribo. Idealmente se desarrollarían urbanísticamente y conseguirían disponer de todos los servicios urbanísticos como el resto de la ciudad. Sin embargo, la mayoría de estas parcelaciones siguen reclamando la implantación de servicios sin pasar por un desarrollo urbanístico completo.

Los límites al crecimiento urbanístico de los Planes Generales de Ordenación Urbanística introducidos por el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (véase el post Las parcelaciones en el Plan de Ordenación del Territorio del Sur de Córdoba:¿una nueva aproximación?) han hecho que esta solución ya no fuese posible. Dicho de manera simple, la mayoría de los pueblos tenían que optar por legalizar una pequeña parte de las viviendas ilegales o plantear nuevos crecimientos. Obviamente las ilegales no parecían ser el objetivo prioritario.

Al final, localicé un borrador del Decreto

Desde principios de año, algunas iniciativas urbanísticas habían quedado paralizadas “hasta que no salga el Decreto”, puesto que se especulaba con que cambiaría sustancialmente el tratamiento urbanístico de las parcelaciones.

Finalmente, hace unos días me he hecho con un borrador del Proyecto de Decreto por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía y aquí van un mapa mental.

Los tres tipos de edificaciones en suelo no urbanizable

El Decreto identifica tres tipos de edificaciones: aisladas, asentamientos urbanísticos y hábitats rurales diseminados, que creo que son autoexplicativos.

Las edificaciones aisladas son eso, edificaciones en el campo, sin conexión con otras a nivel urbanístico o de servicios. Estas edificaciones podrán estar en situación de compatibles con el planeamiento (incluyendo en este grupo las que tenían autorización o las anteriores a 1975), de fuera de ordenación (si tenían autorización pero no está acorde con el nuevo planeamiento)  o de régimen asimilado a fuera de ordenación (si son incompatibles con el planeamiento, no tienen autorización, no se encuentran en suelos protegidos y han pasado cuatro años desde que se terminaron). Este último régimen es la mayor novedad, aunque ya se recogía en el reciente Reglamento de Disciplina Urbanística, y será en el que la mayoría de viviendas ilegales aisladas se encuadren.

El Decreto aclara que las edificaciones compatibles podrán obtener licencias, las de fuera de ordenación podrán obtener nuevas licencia si las obras o el uso son compatibles con el nuevo planeamiento y las edificaciones asimiladas a fuera de ordenación podrán recibir servicios urbanísticos, preferentemente autónomos, para obtener unas condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad que establecerá el Ayuntamiento.

Los asentamientos urbanísticos son las “tradicionales” “parcelaciones”, edificaciones en suelo rústico con trama urbana. Estos asentamientos podrán clasificarse como suelo urbano no consolidado o urbanizable dependiendo de su situación y se deberán desarrollar urbanísticamente. La novedad es que su clasificación no afectará al crecimiento máximo que establece el POTA, de modo que su situación se podrá resolver de forma independiente al crecimiento orgánico del núcleo principal.

Los hábitats rurales diseminados son edificaciones dispersas vinculadas al medio rural y que no necesariamente tienen o quieren tener carácter urbano.

Los nuevos instrumentos municipales

El Decreto introduce algunos procedimientos nuevos para que los Ayuntamientos puedan permitir el acceso a los servicios en edificaciones aisladas y la clasificación de asentamientos urbanísticos.

  1. El Ayuntamiento deberá elaborar un Plan Municipal de Inspección Urbanística.
  2. El Ayuntamiento deberá elaborar un inventario de los asentamientos existentes en el documento de Avance de su PGOU.
  3. El Ayuntamiento deberá reconocer la situación de fuera de ordenación y de asimilado a fuera de ordenación de las edificaciones que lo soliciten.
  4. El Ayuntamiento deberá elaborar una Ordenanza Municipal de condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad.

Todo sigue igual pero más clarito y más trabajo para los Ayuntamientos

Mi conclusión es que todo cambia para seguir igual, especialmente en el caso de las “parcelaciones”. Van a tener que seguir desarrollándose urbanísticamente como hasta ahora, pagando sus infraestructuras como hasta ahora, aunque ahora se podrán desarrollar urbanísticamente las que aparecieron en la década pasada en municipios que no habían redactado un Plan General nuevo.

Alguien podrá decir que no se apunta a un control más riguroso de las edificaciones aisladas, y yo creo que es cierto. Se va a permitir la dotación con servicios a edificaciones aisladas que, en ocasiones, provocarán una ocupación de cierta densidad. Si los legisladores hubieran visto el análisis que yo ví hace tres meses de manos de un muy entendido en la materia comprenderían que el territorio no está siendo ocupado por nuevas parcelaciones (que ciertamente están ya muy controladas), sino por nuevas edificaciones aisladas.

Los peor parados, como siempre, los Ayuntamientos, a los que no se dotará de nuevos medios pero se les cargará de nuevas obligaciones.

 

 

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  • miguel

    al final …mucho ruido para acaparar votos en la próximas elecciones. Parace mentira que este gobierno siempre busca en la ignorancia de la gente su propio interés. Ya pasó el tiempo de los catetos de pueblo, hoy día la gente se ilustra y razona…piensa…no es tiempo para el engaño y la confusión. En resumen, se están dando espectativas que legalmente nunca serán factibles.
    Un saludo.

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